Os fundos imobiliários (FII) atingiram a marca recorde de 1 milhão de cotistas. O levantamento é da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
A marca é mais que o dobro dos 400,2 mil investidores registrados no final de junho de 2018. A Anbima atribuiu o avanço à queda da taxa básica de juros e à melhora dos ambientes político e econômico.
Atualmente, existem mais de 390 fundos imobiliários listados no mercado brasileiro. Em 2019, esses produtos acumulam R$ 15,3 bilhões de captação líquida.
O que representa um crescimento de 46% frente ao volume de R$ 10,5 bilhões registrado de janeiro a agosto do ano passado.
O que são fundos imobiliários?
Fundos Imobiliários são um tipo de fundo de investimento que aplica em empreendimentos imobiliários. Por exemplo: shoppings, hospitais e prédios comerciais ou ativos relacionados, como CRIs.
Portanto, ao adquirir cotas de FIIs você se torna um dos “donos” desse imóvel. Ou seja, recebe os aluguéis como lucro.
Os FIIs funcionam de uma maneira simples. As construtoras financiam suas obras como uma gestora, que divide parte do imóvel em cotas do fundo.
Cada dono de cotas recebe um valor proporcional dos aluguéis, que é o rendimento do fundo. Além desse rendimento, o investidor pode ganhar vendendo as cotas por um preço mais alto que o preço de compra.
Como investir?
1 – Cadastre-se em uma corretora de valores
As cotas dos fundos são negociadas na B3 – Brasil, Bolsa e Balcão. Por isso é necessário que o investidor crie uma conta em uma corretora, e somente através dela conseguirá investir na bolsa de valores.
2 – Escolha o FII
É importante analisar alguns dados dos fundos imobiliários antes de escolher. Descubra quais imóveis fazem parte da carteira e seu histórico de rentabilidade.
Adicionalmente, é interessante também considerar o valor dos aluguéis dividido pelas cotas do fundo.
Assim, o investimento é considerado atrativo sempre que se aproximar ou for maior que a taxa referência de mercado, que é a do CDI – Certificado de Depósito Interbancário.
3 – Envie a ordem para a corretora
O envio da ordem é feito como no mercado acionário. Nesse sentido, o investidor consegue comprar pelo home-broker (programa que permite a compra e venda de títulos pela internet).
Basta digitar o código do fundo, a quantidade de cotas desejada e o preço.
No entanto, vale ressaltar que qualquer pessoa pode investir em um fundo imobiliário já que existem cotas por menos de R$ 10.
Os quatro tipos de FII
1 – Fundos de Tijolo
Os fundos de tijolo são assim chamados por representarem os imóveis físicos propriamente ditos. Esse tipo de FII tem o objetivo de comprar ou construir fundos para alugar e gerar uma renda mensal.
A maioria dos fundos imobiliários se encaixam neste tipo. Portanto, a maioria dos investidores busca principalmente esse tipo de estratégia ao investir em fundos imobiliários.
Dentro desse tipo, existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades, como:
– Lajes corporativas
– Galpões de logística
– Galpões industriais
– Agências bancárias
– Shoppings
– Lojas e supermercados
– Hospitais
– Universidades
Dessa maneira, é possível diversificar entre vários setores. Assim a crise das vendas de lojas, por exemplo, não afeta sua carteira como um todo.
2 – Fundos de Desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo investir em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis prontos. Normalmente, investem na compra de terrenos para construir e lucrar com a venda posteriormente.
Esse tipo de fundo é muito semelhante a empresas de construção civil.
Uma das principais diferenças é que os FIIs não trabalham com alavancagem. Ou seja, utilizam somente dinheiro que realmente têm, o que diminui demais o risco.
Além disso, o FII é obrigado a distribuir 95% do lucro obtido durante o semestre. Assim, a renda distribuída por um FII é bem maior que a de uma ação desse setor.
No entanto, os riscos deste tipo de FII são maiores que os do fundo de tijolo. Isso porque pode ocorrer diversos problemas com as obras e, até mesmo, com as vendas.
No entanto, a gestão precisa ser muito competente e rígida com prazos, custos e recebimentos dos pagamentos de clientes para que nenhuma etapa do processo prejudique todas as demais.
3 – Fundos de Papel
Os fundos de papel são fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários. Ou seja, investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário, como CRI, LCI e LH.
Esse é um tipo de fundo muito interessante. Afinal, o investidor aplica em ativos de renda fixa mesmo tendo um componente de renda variável.
A carteira desses fundos normalmente é formada por CRIs, que são títulos emitidos por empresas não financeiras para financiar projetos imobiliários.
No entanto, por ser um título de renda fixa apresenta maior risco (semelhante às debêntures). Afinal, suas taxas de rentabilidade também costumam ser mais elevadas.
Além disso, em geral, os CRIs são investimentos com valor mínimo muito altos. O que dificulta o acesso para o investidor comum.
Outra questão é que, normalmente, esses CRIs têm prazos de vencimento longos. Por meio dos FIIs de papel, é possível investir em CRIs de maneira mais diversificada, pois cada FII tem vários CRIs em sua carteira, diminuindo muito o risco.
Também é uma boa alternativa para quem não quer ficar com o dinheiro preso por um tempo determinado, já que você pode negociar as cotas do FII quando quiser (só precisa aguardar 3 dias úteis para a liquidação).
O lado negativo é que, por investir em renda fixa e ter que distribuir 95% do lucro, o fundo praticamente não sofre alteração em seu patrimônio.
Consequentemente, a cotação sempre ficará muito próxima do preço de emissão, podendo ficar até cerca de 20% acima ou abaixo do seu valor patrimonial.
Se houver uma variação superior a isso, é porque está havendo uma precificação de algo anormal.
Assim, para aumentar seu patrimônio nesse tipo de fundo, é obrigatório o reinvestimento, enquanto os fundos de tijolo podem crescer por valorização natural de seus imóveis.
4 – Fundos de Fundos
Os fundos de fundos aplicam, em sua maior parte, em cotas de outros fundos imobiliários. São muito semelhantes a fundos de ações, por exemplo, que compram ações de várias empresas diferentes.
Nesta aplicação, o fundo compra diversos fundos, como se você mesmo estivesse montando sua carteira.
Alguns desses fundos trabalham com o objetivo de acumular fundos para gerar renda. Enquanto outros buscam uma gestão mais ativa com compra e venda de fundos para maximizar o lucro.
Esse fundo pode ser interessante para quem está começando e quer ter uma carteira mais diversificada logo de início.
O problema é que, assim como em outros fundos de investimento em geral, você está pagando taxas para investirem em algo que você pode investir por conta própria.
Portanto, aqui é importante você observar o valor patrimonial do fundo em relação ao valor de mercado para verificar se há algum desconto que compense as taxas administrativas desse fundo.
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